Cómo recuperar pérdidas en REIT de fideicomiso de alojamiento de marca de agua (anteriormente REIT de marca de agua de Carey)
Los inversores a los que se les vendió el REIT de Watermark Lodging Trust han sufrido pérdidas dramáticas. Las acciones se vendieron originalmente a inversores a 10 dólares la acción. En noviembre de 2020, la compañía declaró que su valor liquidativo era de $ 5.51 por acción para las acciones de Clase A. Sin embargo, desde noviembre, las ventas limitadas en el mercado secundario han oscilado entre $ 3 por acción y menos de $ 4 por acción, lo que sugiere los inversores podrían haber sufrido pérdidas del 60% o incluso del 70% de su inversión en Watermark REIT. Sin embargo, las opciones para vender o liquidar el REIT de Watermark Lodging Trust pueden ser extremadamente limitadas.
Cuando los inversores compraron este REIT, es posible que tuviera un nombre diferente. En octubre de 2019, Carey Watermark Investors 1 Incorporated (CWI 1 / CWI I) y Carey Watermark Investors 2 Incorporated (CWI 2 / CWI II) anunciaron una fusión propuesta. La fusión se completó en 2020, y los dos REIT de marca de agua de Carey (CWI 1 y CWI 2) se convirtieron en Watermark Lodging Trust (para cada referencia, este artículo se referirá al REIT de Watermark en general).
El REIT de Watermark Lodging Trust fue una inversión de alto riesgo. El REIT cobraba altas tarifas y comisiones por adelantado, por ejemplo, CWI 2 cobraba un 10% o más en comisiones de venta, tarifas de administrador de concesionarios y otros gastos de oferta, además de otras tarifas y gastos. En última instancia, esto dio lugar a que menos del 87% aproximadamente de la inversión de un inversor se utilizara realmente para inversiones del Fondo. Por lo tanto, un inversionista que compró $ 100,000 de CWI 2 podría bajar más del 10% inmediatamente al tener en cuenta las comisiones y tarifas pagadas al corredor / asesor y al gerente del concesionario. Además, el patrocinador cobraba comisiones anuales de gestión de activos, gastos operativos, comisiones de refinanciamiento de préstamos y participaba en las “ganancias” que representaban el 10% de las distribuciones del efectivo disponible. El pago de las “utilidades” no estuvo condicionado a la devolución previa a los accionistas de su capital invertido. Las lucrativas comisiones iniciales pueden explicar por qué muchos corredores vendieron este REIT a sus clientes.
El REIT Watermark era originalmente una oferta de piscina ciega. Esto significaba que el fondo no había tenido ingresos netos y no poseía ninguna propiedad. Además, el fondo ni siquiera había identificado propiedades para adquirir con los ingresos de la oferta y no había establecido fuentes de financiamiento. Por lo tanto, los inversionistas y asesores no pudieron evaluar la cartera de inversiones antes de la inversión inicial. Además, se sabía que las distribuciones probablemente superaban las ganancias de los REIT durante el período de inicio y, por lo tanto, algunas de las distribuciones eran simplemente una devolución del capital de los inversores.
Se sabe que los REIT no negociados son inversiones riesgosas adecuadas solo para un grupo reducido de inversores. FINRA advierte a los inversores que consideren detenidamente el hecho de que estos productos generalmente no son líquidos, con frecuencia durante períodos de tiempo de al menos ocho años. Puede ser extremadamente difícil valorar o vender un REIT no negociado, especialmente porque estas acciones no cotizan en una bolsa de valores nacional. Incluso cuando se produce una venta, las altas tarifas de la venta disminuyen el rendimiento total del inversor.
Los asesores y corredores que recomendaron indebidamente el REIT de marca de agua u otras inversiones similares a sus clientes pueden ser responsables de las pérdidas. Estos profesionales están éticamente obligados a informar a sus clientes sobre los riesgos asociados con las inversiones recomendadas. Un corredor también tiene la obligación ética de considerar la tolerancia al riesgo, la edad, la experiencia de inversión y el patrimonio neto de un inversionista al determinar si una determinada inversión es adecuada para el cliente. Cuando un corredor no cumple con estas obligaciones, la empresa que los emplea puede ser considerada responsable de las pérdidas sufridas por un inversor al que se le hizo una recomendación de inversión inadecuada.
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